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你看到的楼市可能不是真楼市!疫情之后是不是

2020-03-06 10:32 来源:未知

  销售下滑这么多,房企究竟缺不缺钱?资金压力是有的,但是多数大型房企并没有想象中缺钱。业内人士指出,其实销售回款在房企整体的资金链条当中所占比例并不算太高。加之,销售回款有一定滞后性,并没有那么快对房企的资金链形成极大压力。

2020年2月20日,江苏省淮安市水渡口商务区新建的房地产建筑。中新社发 周长国 摄?

  

一边是线下售楼处关闭,交易几近停摆;另一边却是开发商曝出依然坚挺的销售数据。一边是挖空心思打折促销,另一边却在各个城市高价“抢地”。

  

近段时间以来,市场上不断传出各种不同甚至相互矛盾的信号,楼市让人越来越看不懂了。

  

当前中国楼市的真实情况到底如何?开发商究竟缺不缺钱?疫情之后是不是买房的好时机?国是直通车近日咨询了一些机构和业内人士。

  

“注水”的销售数据!

  

有没有人注意到,现在房企线上订房的门槛越来越低,从5000元到2000元、1000元,甚至近期1元、10元都可以订房。

  

认筹门槛降低的结果是可以以较低的代价实现认购,再叠加一个无理由退房政策,房子这么贵的东西也完全可以“买着玩”。至于后续这些认购有多少真正转化为销售额,就只有企业自己知道了。而且,不少房企的做法是让内部员工先行认购,过段时间再退掉,或者转让出去,并没有真正把房子“卖出去”。

  

一家中型房企内部员工透露,在市场不太景气的时候,公司经常都是号召员工先上,出较小一部分的意向金,锁定房源。等几个月后,楼盘炒热了,再退掉或者转让给别人。有的时候为了销售数字好看也会由员工先行签下销售合同,缴纳首付款,这一部分就会被直接计入房企的销售业绩当中。如果员工钱不够,由企业提供贷款,并相应给予利息补偿,后续再退房退款。

  

业内人士指出,这种情况其实在房地产企业内部很常见,因为还没有网签,也不需要缴纳税费,一些企业将之作为“员工福利”,有的房企则是发动全员营销,主要目的就是为了让销售业绩“更好看”。

  

早在去年,就有融创、绿地、恒大等房企被曝出号召“员工买房”以冲刺业绩的情况。

  

3月1日,恒大表示,在全面实施“网上卖房”后,恒大2月份网上累计认购9.9万套,房屋总价值1026.7亿元。3月份,还将降低认购门槛,客户交纳2000元即可网上认购一套房。

  

根据克而瑞研究中心发布的数据,中国恒大2月“逆势”实现全口径销售额470亿元,同比大涨118%。

  

为什么要费尽周折来“做大”数据?原因很简单,为了钱。品牌房企多数是上市公司,规模和业绩直接影响股价和评级,这又与后续能否获得融资息息相关,这才是房企真正的“命脉”。

  

恒大的网上认购有多少会转化为真实销售,我们不得而知,但最近各个机构对恒大股票多数维持“买入”评级。营销已经成功了一大半。

  

撇开这些干扰项,分析人士认为,2020年2月份,房企的销售额可能是历史上“最水”的一次。考虑到1月末的春节因素和2月份防疫需要而关闭的售楼处,其实多数房企有整整20天处于“零销售”状态,这可能会让其真实销售额下跌幅度达到八成。

  

开发商究竟缺不缺钱?

  

销售下滑这么多,房企究竟缺不缺钱?

  

资金压力是有的,但是多数大型房企并没有想象中缺钱。

  

业内人士指出,其实销售回款在房企整体的资金链条当中所占比例并不算太高。加之,销售回款有一定滞后性,并没有那么快对房企的资金链形成极大压力。

  

证据一是许多房企仍然土地市场上积极拿地。

  

据中原地产研究中心统计,尽管受到疫情影响,许多城市推迟了土拍,但1-2月全国50个城市“卖地”收入5180亿元,同比仍有小幅上涨。

  

不少房企表现突出。2月份,有18家房企权益拿地额超过20亿元,其中绿城中国权益拿地额超过200亿元,而华润置地、中交地产、首开股份、旭辉集团、龙光地产、中骏集团权益拿地额均超过50亿元。

  

这些企业大多是央企国企,融资成本较低,并不缺钱。

  

证据二是今年前2月,房企各渠道融资井喷,一定程度上缓解了资金压力。

  

现阶段,许多企业真正的资金压力来自于到期债务,而今年1月份以来,许多房企大量发行海外债,已经一定程度上缓解了这种资金饥渴。

  

中国指数研究院发布的数据显示,1-2月份,房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为2713.4亿元。其中,1-2月份海外债融资1540.9亿元,同比增长3.9%。

  

当然,房企阵营分化很大,也有一些房企的确面临较大的资金压力,这些企业往往正在积极发债,同时减少拿地等大笔投资。

  

据高力国际日前一份针对112家房地产开发商的调研,多数房企选择推迟,但没有一家房企取消原计划今年推动的重要项目。招聘方面,确定会有缩减名额以及裁员的房企仅占4%。多数企业并没有到十分困难的时候。

  

疫情过后,房价还会跌吗?

  

既然房企没那么缺钱,还会继续打折吗?房价会跌吗?

  

还是同样的回答,这取决于疫情控制情况以及房地产调控政策的变化程度。

  

目前,各大房企虽然线上卖房打折声势浩大,但真正的房价优惠力度并不大。

  

值得注意的是,市场“热起来”的速度超过了预期。一位房企区域负责人对记者表示,其所负责的售楼处重新开放之后,到访量很大。上周末的客户到访量已经超过了去年最高峰,特别是别墅类产品很受市场关注。这可能是疫情以及隔离防控带来的购房者心态变化,改善性或者高端的产品变得很受欢迎。

  

去年年底时,不少城市房地产市场出现明显回调,购房者观望情绪明显。但近期,随着国内疫情防控形势出现好转,各地政策支持力度加大,这种情绪正在逐渐消退。

  

来自:国是直通车!

  

作者:庞无忌。

  

编辑:陈昊星!

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